Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Familien in Düren ein Lebensziel. Laut dem Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Düren wurden 2024 799 Kaufverträge abgeschlossen, der Geldumsatz stieg auf rund 232 Millionen Euro, und die durchschnittlichen Kaufpreise lagen bei etwa 1 900 Euro pro Quadratmeter für Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie 1 750 Euro für Eigentumswohnungen. Diese Zahlen zeigen: Der Markt ist aktiv und die Investitionen sind hoch. Doch hinter manchen Mauern verbergen sich teure Überraschungen. Als Bausachverständiger vor Ort begleite ich Käufer und Käuferinnen seit vielen Jahren und weiß, wie wichtig eine neutrale Begutachtung ist.

Typische Risiken beim Immobilienkauf

Viele Häuser in Düren stammen aus den 1960er‑ und 1970er‑Jahren. Damals wurde häufig ohne moderne Abdichtungsstandards gebaut. Die Folge sind feuchte Keller, Schimmel und muffige Gerüche. Auch Risse im Mauerwerk, marode Dachstühle, schadhafte Leitungen oder veraltete Elektrik gehören zu den häufigsten Mängeln. Solche Schäden sind für Laien schwer zu erkennen. Eine feuchte Wand lässt sich beispielsweise durch frisch gestrichene Tapeten leicht kaschieren. Wird der Schaden erst nach dem Kauf entdeckt, können die Sanierungskosten schnell in die Zehntausende gehen. Hinzu kommen rechtliche Risiken, etwa wenn Dachstühle mit Asbest belastet oder Brandschutzauflagen nicht erfüllt sind.

Darüber hinaus können ältere Häuser mit Bauschadstoffen belastet sein. In vielen Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, wurden Baustoffe eingesetzt, die heute als gefährlich gelten: Neben asbesthaltigen Platten finden sich in Klebern, Estrichen und Abdichtungen häufig polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) oder Mineralöl‑Kohlenwasserstoffe, und in Holzbauteilen wurden lange Zeit Holzschutzmittel wie Pentachlorphenol (PCP) und Lindan verwendet. Eine gründliche Schadstoffuntersuchung schafft hier Klarheit und schützt vor bösen Überraschungen.

Einen weiteren Fallstrick stellt der Genehmigungsstand dar. Oft wird angenommen, ein Gebäude stehe unter Bestandsschutz; das gilt jedoch nur, wenn es zu irgendeinem früheren Zeitpunkt genehmigt war und die Nutzung nicht aufgegeben wurde. Existieren keine Baugenehmigungsunterlagen oder stimmt der bauliche Zustand nicht mit der Genehmigung überein, muss der Eigentümer den Bestandsschutz beweisen oder eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Käufer sollten deshalb darauf achten, dass der Verkäufer eine gültige Baugenehmigung vorlegen kann, die exakt zum Haus passt.

Ein seriöser Bausachverständiger prüft die Bausubstanz und nimmt bauphysikalische Messungen vor. Dazu gehören Feuchtigkeitsmessungen, Wärmebildaufnahmen, die Beurteilung der statischen Konstruktion und die Prüfung der Haustechnik. Auch die Energieeffizienz des Gebäudes wird bewertet. In Zeiten steigender Energiekosten ist das ein wichtiger Faktor für die Kaufentscheidung.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und Qualifikation

In Deutschland dürfen sich zwar viele Dienstleister „Gutachter“ nennen, doch nicht alle verfügen über die notwendige Qualifikation. Wer einen Experten beauftragt, der öffentlich bestellt oder nach ISO 17024 zertifiziert ist, erhält unabhängige und gerichtsverwertbare Gutachten. Als Gutachter und DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Immobilienbewertung bilde ich mich regelmäßig fort und verfüge über ein Netzwerk weiterer Spezialisten wie Energieberater, Statiker und Geotechniker.

Ablauf einer Gutachterbegleitung

Bei einer Kaufberatung vereinbare ich mit den Interessenten einen Ortstermin. Gemeinsam besichtigen wir das Objekt. Dabei dokumentiere ich alle sichtbaren Mängel und bespreche sie transparent mit den Käufern. Eine gründliche Prüfung dauert in der Regel zwischen einer und drei Stunden, je nach Größe und Zustand des Objekts. Anschließend erhalten die Käufer, je nach vorher individuell vereinbartem Umfang, einen schriftlichen Bericht mit Fotos, Messwerten und Empfehlungen. Dieser Bericht dient als Basis für Preisverhandlungen und Sanierungsplanungen. Außerdem helfe ich, als Bausachverständiger in Düren, die Unterlagen des Verkäufers – wie Energieausweis, Baupläne oder Grundbuchauszüge – einzuschätzen.

Worauf Sie bei der Auswahl eines Sachverständigen achten sollten

  1. Unabhängigkeit: Der Gutachter sollte keine eigenen Immobilien verkaufen oder von Maklern beauftragt sein. Achten Sie auf öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige.
  2. Erfahrung und Spezialisierung: Prüfen Sie, ob der Experte Erfahrung mit dem Gebäudetyp besitzt. Altbauten stellen andere Anforderungen als Neubauten oder Fertighäuser.
  3. Transparente Honorare: Seriöse Gutachter erläutern ihre Kosten im Voraus und erstellen ein schriftliches Angebot.

Fazit

Der Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine fundierte Begutachtung schützt vor unliebsamen Überraschungen. In Düren ist der Markt 2024 deutlich belebt und die Preise sind hoch. Mängel können die Wirtschaftlichkeit eines Kaufs erheblich beeinträchtigen. Als unabhängiger Bausachverständiger mit langjähriger Erfahrung helfe ich Ihnen, die Qualität der Immobilie realistisch einzuschätzen, Sanierungsaufwand zu kalkulieren und letztlich Ihre Investition zu sichern.

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