Der Bau oder die Sanierung eines Hauses ist für die meisten Bauherren ein Großprojekt. Umso ärgerlicher ist es, wenn nach der Fertigstellung Mängel auftreten oder die Ausführung nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Viele Auftraggeber scheuen sich davor, Fehler beim Handwerker zu reklamieren – oft aus Unkenntnis der Rechtslage oder weil sie befürchten, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Der folgende Ratgeber erklärt die  Grundlagen, zeigt Schritt für Schritt, wie Sie Baumängel richtig rügen, und erklärt, warum der Einsatz eines Bausachverständigen häufig der Schlüssel zum Erfolg ist.

Wann liegt ein Mangel vor?

Nach deutschem Recht handelt es sich bei Bau‑ und Bauträgerverträgen um Werkverträge. Der Bauunternehmer verpflichtet sich dabei, ein bestimmtes Werk – etwa ein Haus, eine Dachsanierung oder einen Anbau – herzustellen; der Bauherr schuldet die Abnahme und Bezahlung[1]. Nach § 633 BGB muss der Unternehmer das Werk frei von Sach‑ und Rechtsmängeln herstellen[2]. Ein Mangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit nicht erreicht wird oder wenn eine Abweichung zwischen der Soll‑ und Ist‑Beschaffenheit besteht[3]. Zur Beschaffenheit zählen alle Eigenschaften, die im Vertrag, in der Leistungsbeschreibung oder in Zeichnungen vereinbart wurden[4]. Der Mangelbegriff ist funktional zu verstehen: Die Bauleistung muss auch für den vorgesehenen Zweck geeignet sein; selbst eine formal nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführte Leistung kann mangelhaft sein, wenn sie die vereinbarte Funktion nicht erfüllt[5][6]. Umgekehrt ist ein optischer Mangel dann ein echter Mangel, wenn er die Funktion beeinträchtigt[7].

Technische Mängel
Undichte Dächer, fehlerhafte Elektroinstallationen, Risse in der Statik.

Optische Mängel

Unebene Wände, schiefe Fliesen. Optische Beeinträchtigungen sind nur dann Mängel, wenn sie die Funktion oder vereinbarte Optik beeinträchtigen[7].

Materialfehler

Falsche oder minderwertige Materialien, z. B. ungeeignete Dämmstoffe.

Abweichungen von Normen

Nichteinhaltung anerkannter Regeln der Technik oder DIN‑Normen[8].

Vertraglich vereinbarte Funktionen werden nicht erreicht

Es zieht durch luftdicht einzubauende Steckdosen, Heizung erreicht nicht die zugesagte Raumtemperatur[9].

Grundlagen: BGB, VOB/B und Gewährleistungsfristen

Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Der Werkvertrag wird in den §§ 631 ff. BGB geregelt. Für Mängel sind insbesondere §§ 633 bis 638 BGB relevant. Gemäß § 633 Abs. 1 BGB schuldet der Unternehmer ein mangelfreies Werk[2]. Nach Abnahme hat der Bauherr bei Baumängeln unterschiedliche Rechte (vgl. § 634 BGB):

  • Nacherfüllung (§ 635 BGB) – der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen. Er hat dabei das Recht, die Art der Nachbesserung selbst zu wählen[10].
  • Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 637 BGB) – wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigert oder fehlgeschlagen ist, darf der Auftraggeber den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen.
  • Minderung oder Rücktritt (§ 638 BGB) – der Werklohn kann gemindert werden oder der Vertrag rückabgewickelt werden.
  • Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 BGB) – Schadensersatz für Folgeschäden oder Mehrkosten.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB)[11]. Bei Reparatur‑, Wartungs- oder anderen Sachen beträgt sie zwei Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB)[12]. Die Frist beginnt mit der Abnahme[11].

Bauvertrag nach der VOB/B

Bei Bauverträgen, die die Vergabe‑ und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) einbeziehen, gelten ergänzend §§ 4 und 13 VOB/B. Auch hier hat der Auftragnehmer eine mangelfreie Leistung zu erbringen[13]. Die VOB/B räumt dem Unternehmer das Recht zur Nacherfüllung („zweite Chance“) ein[14]. Die Gewährleistungsfrist beträgt regelmäßig vier Jahre bei Bauwerken[15][16].

Bedeutung der Bauabnahme

Die Bauabnahme ist der Moment, in dem das fertiggestellte Werk vom Bauherrn anerkannt und angenommen wird. Sie ist juristisch bedeutsam, weil mit ihr mehrere Rechtsfolgen verbunden sind[17]:

  1. Fälligkeit des Werklohns: Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Unternehmers fällig[18].
  2. Beginn der Verjährungsfrist: Die Abnahme markiert den Start der Gewährleistungsfrist[11].
  3. Beweislastumkehr: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um; der Bauherr muss nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Abnahme vorlag[19]. Deshalb sind ein detailliertes Abnahmeprotokoll und die Hinzuziehung eines Bausachverständigen besonders wichtig.
  4. Verlust von Ansprüchen bei fehlendem Vorbehalt: Werden bekannte Mängel bei der Abnahme nicht vorbehalten, droht der Verlust der Mängelansprüche[20].

Beweise sichern und Baumängel richtig rügen

Mangel entdecken – was tun?

Sobald Sie einen Baumangel feststellen, sollten Sie sofort handeln. Ein gravierender Mangel, der Gefahr läuft, verdeckt zu werden, sollte durch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren gesichert werden[21]. Aber auch kleinere Mängel müssen lückenlos dokumentiert werden: aussagekräftige Fotos, Videoclips, Messprotokolle und Notizen sind unerlässlich[22]. Am besten lassen Sie ein Bauschadengutachten erstellen; ein Sachverständiger kann Fotos und Aufzeichnungen so anfertigen, dass sie vor Gericht als Beweis dienen[23]. Werden Beweise nicht sorgfältig gesichert, riskieren Sie in einem Prozess einen unbefriedigenden Vergleich[24].

Eine Beweissicherung ist beispielweise auch mit Luftbildaufnahmen möglich. 

Rolle des Bausachverständigen

Ein Bausachverständiger bzw. Baugutachter unterstützt Bauherren in mehreren Phasen:

  • Baubegleitung und Bauüberwachung: Der Sachverständige begleitet die Bauausführung, prüft regelmäßig die Arbeiten und sorgt dafür, dass Leistungsverzeichnisse und Terminpläne eingehalten werden[25]. So können Mängel frühzeitig erkannt werden.
  • Begleitung der Bauabnahme: Der Experte prüft bei der Abnahme, ob die vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht wurden und dokumentiert Mängel[26][27].
  • Gutachten bei Baumängeln: Er ermittelt Ursache, Umfang und Kosten der Mängelbeseitigung und stellt Sanierungsvorschläge auf[28]. Sein Bericht kann als Beweismittel im Verfahren genutzt werden.
  • Unterstützung vor Gericht: In vielen Verfahren bestimmt das Gericht einen gerichtlichen Sachverständigen. Dessen Arbeit basiert auf dem vertraglich vereinbarten Maßstab. Ist unklar, nach welchem Maßstab geprüft werden soll, muss der Richter ihn zusammen mit dem Sachverständigen festlegen[29]. Daher sollte der Sachverständige das Vertragsverhältnis genau kennen[30].

Mängelrüge / Mängelanzeige korrekt verfassen

Hat ein Mangel festgestellt und dokumentiert, muss der Auftragnehmer in Schriftform informiert werden. Dabei unterscheidet man terminologisch zwischen Mängelrüge (Werkvertrag nach BGB) und Mängelanzeige (VOB/B-Vertrag); inhaltlich sind beide gleich[33]. Die Anzeige sollte folgende Punkte enthalten[34]:

  1. Datum der Rüge sowie Name und Anschrift des Bauherrn.
  2. Konkrete Beschreibung des Mangels, möglichst mit Foto‑ und Messdokumentation[35].
  3. Klare Aufforderung zur Mangelbeseitigung und Fristsetzung. Die Frist muss angemessen und dem Kalender nach bestimmbar sein (z. B. „bis zum 30. Oktober 2025“)[36].
  4. Androhung weiterer Schritte, falls die Frist ergebnislos verstreicht (z. B. Einschaltung eines Rechtsanwalts oder Ersatzvornahme).

Die Mängelrüge sollte stets an den unmittelbaren Vertragspartner gerichtet sein – nicht an Subunternehmer[37]. Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben (Einwurf‑Einschreiben)[38], damit Sie den Zugang später beweisen können. Bei VOB/B‑Verträgen spricht man von „Mängelanzeige“, die gleichen Anforderungen gelten[33].

Bei verdeckten Mängeln, die erst nach einiger Zeit erkennbar werden, gilt dieselbe Pflicht zur Anzeige, sobald der Mangel entdeckt wird. Manche Verträge verlangen eine Rüge innerhalb eines Monats[39]; versteckte Mängel können jedoch bis zum Ablauf der Verjährungsfrist geltend gemacht werden[40].

Wer den richtigen Ton trifft, kann auch außergerichtliche Einigungen schnell erwirken und Handwerker zu Nachbesserungen motivieren. Sie haben einen akuten Schadenfall und benötigen Hilfe?

Fristen und Nacherfüllung

Setzen Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung. Was angemessen ist, hängt vom Umfang der Arbeiten ab: Ein tropfender Wasserhahn lässt sich innerhalb von 7–14 Tagen reparieren, die Sanierung eines undichten Dachs kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen[41]. Während dieser Frist ist der Unternehmer zur Nacherfüllung verpflichtet und darf die Art der Nachbesserung selbst wählen[10]. Der Auftraggeber sollte keinesfalls selbst Hand anlegen oder ohne vorherige Fristsetzung einen anderen Handwerker beauftragen[42]; dadurch könnte er seinen Anspruch verlieren.

Verweigert der Unternehmer die Nachbesserung oder schlägt sie fehl, können Sie Ihre weiteren Rechte geltend machen: Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmers (§ 637 BGB), Minderung des Werklohns oder Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatz[43]. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt beraten; die Anwaltskosten sind bei berechtigter Mängelrüge häufig von der Gegenseite zu erstatten[44].

Besonderheiten bei der Bauabnahme und Beweislast

Wie oben erwähnt, kehrt sich mit der Bauabnahme die Beweislast um[19]. Vor Abnahme muss der Unternehmer nachweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist; danach muss der Bauherr den Mangel beweisen. Deshalb sollten Sie vor der Abnahme einen Abnahmetermin mit dem Auftragnehmer vereinbaren und sämtliche Mängel protokollieren. Nehmen Sie nur ab, wenn Sie sich sicher sind, dass die wesentlichen Leistungen vertragsgemäß und funktionsfähig sind. Bekannte Mängel müssen im Abnahmeprotokoll vermerkt und ausdrücklich „unter Vorbehalt“ akzeptiert werden[20], um die Rechte zu erhalten. Bausachverständige oder Architekten können Sie dabei unterstützen und darauf achten, dass nichts übersehen wird[27].

Sollten Sie Mängel erst nach der Abnahme entdecken, prüfen Sie, ob sie im Protokoll aufgeführt sind oder bereits mündlich gerügt wurden. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie beweisen, dass der Mangel bereits bei der Abnahme vorhanden war[45]. In dieser Situation ist die Hinzuziehung eines Sachverständigen nahezu unverzichtbar[46].

Verjährungsfristen beachten

Bauherren sollten die Verjährung ihrer Ansprüche im Blick behalten. Die gesetzlichen Fristen beginnen mit der Abnahme:

  • Bauwerksleistungen (BGB): 5 Jahre[11].
  • Sonstige Werkleistungen (BGB): 2 Jahre[12].
  • VOB/B‑Bauverträge: 4 Jahre für Bauwerke, 2 Jahre für andere Werke[15][16].

Hemmung, Unterbrechung oder Neubeginn der Verjährung können die Frist verlängern; hierzu sollte ein Rechtsanwalt beraten werden[48].

Praxis‑Tipps für Bauherren

  1. Vertrag gründlich prüfen: Achten Sie auf detaillierte Leistungsbeschreibungen und vereinbaren Sie die gewünschte Funktion (z. B. Dämmwerte, Heizleistung). Je konkreter die Vereinbarungen, desto leichter lässt sich ein Mangel feststellen[49].
  2. Bauablauf dokumentieren: Halten Sie den Baufortschritt mit Fotos und Protokollen fest; notieren Sie alle Abweichungen und Absprachen. Ein Bautagebuch hilft, spätere Streitpunkte zu klären.
  3. Vor Abnahme Sachverständigen einschalten: Für private Bauherren ist es ratsam, die Abnahme mit einem Sachverständigen oder Architekten durchzuführen[27]. So werden Mängel erkannt und korrekt vorbehalten.
  4. Mängel sofort rügen: Zeigen Sie Mängel schnellstmöglich an – schriftlich und mit Fristsetzung[34]. Senden Sie die Mängelrüge per Einschreiben[38].
  5. Nicht selbst reparieren: Geben Sie dem Unternehmer Gelegenheit zur Nachbesserung; sonst riskieren Sie den Verlust Ihrer Ansprüche[42].
  6. Verjährungsfristen kontrollieren: Halten Sie die fünfjährige bzw. vierjährige Frist im Blick und holen Sie rechtzeitig juristische Hilfe ein[11].