Immobilienpreise richtig einordnen – Angebotspreise, Kaufpreise und Verkehrswert
Wer wissen möchte, was eine Immobilie wert ist, findet heute innerhalb weniger Minuten zahlreiche Zahlen. Ein Immobilienportal nennt einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis, ein anderes Portal kommt zu einem abweichenden Ergebnis. In einem Grundstücksmarktbericht finden sich tatsächlich ausgewertete Kaufpreise, BORIS-NRW stellt amtliche Marktdaten bereit und für eine konkrete Immobilie kann schließlich ein Verkehrswert ermittelt werden.
Auf den ersten Blick wirkt das widersprüchlich. Tatsächlich beschreiben diese Zahlen aber häufig unterschiedliche Sachverhalte.
Ein Haus kann beispielsweise für 480.000 Euro angeboten werden, während vergleichbare Objekte statistisch bei 3.000 €/m² liegen. Der Gutachterausschuss kann für den betreffenden Teilmarkt wiederum einen anderen Immobilienrichtwert ausweisen. Und der Verkehrswert des konkreten Hauses kann nochmals davon abweichen.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:
„Wie hoch ist der Immobilienpreis?“
Sondern zunächst:
„Was für ein Preis oder Wert ist das überhaupt – und auf welcher Datengrundlage beruht er?“
Wer Immobilienpreise richtig einordnen möchte, muss insbesondere zwischen Angebotspreisen, tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen, statistischen Durchschnittswerten, Immobilienrichtwerten und dem individuellen Verkehrswert unterscheiden.
Warum findet man für Immobilien unterschiedliche Preise?
Der Begriff „Immobilienpreis“ wird im Alltag für sehr unterschiedliche Kennzahlen verwendet. Genau darin liegt eine häufige Ursache für Missverständnisse.
Wer beispielsweise nach „Immobilienpreise Düren“ sucht, kann auf einen Quadratmeterpreis eines Immobilienportals stoßen. Dieser Wert kann auf inserierten Immobilien, statistischen Modellen oder einer Kombination verschiedener Daten beruhen. Ein Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses basiert dagegen wesentlich auf der Auswertung tatsächlich abgeschlossener Grundstücksgeschäfte. Ein Verkehrswertgutachten wiederum beschäftigt sich nicht mit einer durchschnittlichen Immobilie, sondern mit einem konkreten Bewertungsobjekt.
Die wichtigsten Begriffe lassen sich zunächst so unterscheiden:
| Begriff | Was wird beschrieben? |
|---|---|
| Angebotspreis | Preis, zu dem eine Immobilie angeboten wird |
| Kaufpreis | tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter Preis |
| Durchschnittspreis | statistischer Wert aus einer Vielzahl von Daten |
| Median | mittlerer Wert einer nach Größe sortierten Datenreihe |
| Quadratmeterpreis | Preis oder Wert bezogen auf eine Flächeneinheit |
| Immobilienrichtwert | typisierter, aus Kaufpreisen abgeleiteter Vergleichsfaktor für einen Teilmarkt |
| Verkehrswert | Wert einer konkreten Immobilie unter Berücksichtigung ihrer individuellen Merkmale |
Diese Werte können voneinander abweichen, ohne dass einer davon zwangsläufig falsch sein muss.
Was sind Angebotspreise?
Der Angebotspreis ist zunächst die Preisvorstellung, mit der eine Immobilie am Markt angeboten wird. Auch ImmoScout24 definiert ihn als den Preis, zu dem ein Objekt im Exposé zum Verkauf angeboten wird.
Ein Einfamilienhaus kann beispielsweise für 495.000 Euro inseriert werden. Daraus folgt aber noch nicht, dass es später tatsächlich für 495.000 Euro verkauft wird.
Während der Vermarktung kann der Preis:
- reduziert werden,
- nachverhandelt werden,
- bei hoher Nachfrage auch überboten werden,
- oder die Immobilie wird überhaupt nicht verkauft.
Das klingt selbstverständlich, ist für die Interpretation vieler Immobilienpreisstatistiken aber entscheidend.
Portalpreise können Angebotspreise sein
Immobilienportale verfügen über sehr große Datenbestände und können damit wertvolle Informationen über das aktuelle Marktgeschehen liefern. Entscheidend ist jedoch, welche Daten die jeweilige Auswertung tatsächlich verwendet.
Beim ImmoScout24-WohnBarometer handelt es sich beispielsweise ausdrücklich um eine Auswertung von Angebotspreisen. Die Datenbasis umfasst nach Angaben des Portals mehr als 8,5 Millionen Inserate der vergangenen fünf Jahre; für die Darstellung werden definierte Referenzobjekte und ein Machine-Learning-Verfahren verwendet.
Auch Immowelt weist bei entsprechenden Marktanalysen ausdrücklich darauf hin, wenn die Berechnungen auf inserierten Angeboten beruhen und es sich um Angebots- und nicht um Abschlusspreise handelt.
Das macht solche Daten nicht wertlos. Im Gegenteil: Angebotsdaten können sehr aktuell sein und zeigen, mit welchen Preisvorstellungen Immobilien derzeit in den Markt gebracht werden.
Sie beantworten aber eine andere Frage als tatsächlich beurkundete Kaufpreise.
Für die Praxis bedeutet das:
„Für 450.000 Euro angeboten“ und „für 450.000 Euro verkauft“ sind zwei unterschiedliche Informationen.
Was sind tatsächliche Kaufpreise?
Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer bei einem konkreten Geschäft verständigt haben.
Für die amtliche Grundstücksmarktbeobachtung haben solche tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen eine besondere Bedeutung. Nach § 195 BauGB werden die entsprechenden Verträge von den beurkundenden Stellen an den zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Daraus wird die Kaufpreissammlung geführt.
Die Gutachterausschüsse führen und analysieren diese Kaufpreissammlungen und ermitteln daraus unter anderem Bodenrichtwerte und weitere für die Immobilienwertermittlung erforderliche Daten. Das ist in § 193 BauGB geregelt.
Damit besteht ein wesentlicher Unterschied:
Immobilienportal:
„Zu welchem Preis wurde eine Immobilie angeboten?“
Kaufpreissammlung:
„Zu welchem Preis wurde tatsächlich ein Grundstücksgeschäft abgeschlossen?“
Auch Kaufpreise dürfen allerdings nicht völlig unkritisch miteinander verglichen werden. Ein 1970 errichtetes, nicht modernisiertes Einfamilienhaus ist nicht ohne Weiteres mit einem umfassend modernisierten Gebäude aus den 1990er-Jahren vergleichbar.
Bei der professionellen Wertermittlung werden Vergleichspreise deshalb auf ihre Eignung geprüft. § 25 ImmoWertV verlangt für Vergleichspreise unter anderem hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale und eine hinreichende zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag; relevante Abweichungen sind zu berücksichtigen.
Was sagen durchschnittliche Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus?
Eine häufige Suchanfrage lautet beispielsweise:
„Was kostet ein Haus pro Quadratmeter in Düren?“
Die Antwort darauf kann für eine erste Marktbeobachtung interessant sein. Für die Bewertung eines bestimmten Hauses ist sie jedoch nur eingeschränkt aussagekräftig.
Nehmen wir ein bewusst vereinfachtes Beispiel mit fünf tatsächlich verkauften Immobilien:
| Immobilie | Kaufpreis je m² Wohnfläche |
|---|---|
| Haus A | 2.200 €/m² |
| Haus B | 2.500 €/m² |
| Haus C | 2.700 €/m² |
| Haus D | 2.800 €/m² |
| Haus E | 4.800 €/m² |
Der Durchschnitt beträgt:
3.000 €/m²
Bedeutet das, dass Haus C ungefähr 3.000 €/m² wert sein muss?
Nein.
Das Beispiel zeigt bereits ein wesentliches Problem: Ein besonders hoher Wert kann den Durchschnitt deutlich beeinflussen.
Durchschnitt und Median sind nicht dasselbe
Beim arithmetischen Mittel werden alle Werte addiert und durch die Anzahl der Beobachtungen geteilt.
Im Beispiel beträgt der Durchschnitt 3.000 €/m².
Beim Median werden die Werte der Größe nach sortiert und anschließend der mittlere Wert betrachtet.
Der Median beträgt hier:
2.700 €/m²
Der Median reagiert weniger empfindlich auf einzelne besonders hohe oder niedrige Werte. Deshalb kann er bei stark streuenden Immobilienpreisen eine hilfreiche zusätzliche Kennzahl sein.
Aber auch der Median löst das eigentliche Bewertungsproblem nicht: Weder 3.000 €/m² noch 2.700 €/m² berücksichtigen automatisch, welche Eigenschaften Ihr konkretes Haus besitzt.
Auch „€/m²“ ist nicht automatisch vergleichbar
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Quadratmeterpreise miteinander verglichen werden. Vorher sollte geklärt werden:
- Welche Immobilienart wurde betrachtet?
- Welche Fläche bildet den Nenner?
- Welcher Zeitraum wurde ausgewertet?
- Wie groß ist das betrachtete Gebiet?
- Handelt es sich um Neubau oder Bestand?
- Welche Baujahre sind enthalten?
- Sind sanierte und unsanierte Objekte gemeinsam enthalten?
- Handelt es sich um Angebots- oder Kaufpreise?
Ein Quadratmeterpreis wirkt sehr präzise. Die Zahl allein sagt jedoch noch wenig darüber aus, wie gut sie auf ein konkretes Objekt übertragbar ist.
Woher stammen die Immobilienpreise auf Immobilienportalen?
Die pauschale Aussage „Portalpreise sind nur Angebotspreise“ wäre zu undifferenziert. Die Methoden unterscheiden sich je nach Portal und Produkt.
ImmoScout24 gibt beispielsweise für seinen Preisatlas an, Preisdaten von mehr als 43 Millionen Immobilien zu verwenden. Für Miet- und Kaufpreisentwicklungen würden Milliarden von Objektinformationen herangezogen und mittels Machine-Learning-Verfahren angereichert. Andere Produkte desselben Anbieters unterscheiden ausdrücklich zwischen Angebots- und Transaktionsdaten.
Beim WohnBarometer wiederum werden ausdrücklich Angebotspreise ausgewertet.
Immowelt weist bei seinen Marktanalysen ebenfalls die jeweilige Berechnungsgrundlage aus. Bei einer 2026 veröffentlichten Untersuchung wurden beispielsweise inserierte Angebote mit einem hedonischen Verfahren ausgewertet; der Anbieter stellt dort ausdrücklich klar, dass es sich um Angebots- und nicht um Abschlusspreise handelt.
Für den Nutzer folgt daraus eine einfache Regel:
Nicht nur die Zahl ansehen – auch die Methodik lesen.
Ein Portalwert kann eine sehr gute Orientierung über das aktuelle Angebotsniveau geben. Daraus sollte aber nicht automatisch der Schluss gezogen werden, dass Immobilien dieser Art in der betreffenden Lage tatsächlich zu exakt diesem Preis verkauft wurden.
Warum sind die Daten der Gutachterausschüsse besonders interessant?
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nehmen im deutschen Immobilienmarkt eine besondere Stellung ein. Sie sind selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse; ihre gesetzlichen Aufgaben umfassen unter anderem die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
Aus der Kaufpreissammlung entstehen unter anderem:
- Grundstücksmarktberichte,
- Bodenrichtwerte,
- Vergleichsfaktoren,
- Sachwertfaktoren,
- Liegenschaftszinssätze und
- je nach örtlichem Angebot Immobilienrichtwerte.
Grundstücksmarktberichte beruhen auf der ausgewerteten Kaufpreissammlung und sollen Umsatz- und Preisentwicklungen des jeweiligen Grundstücksmarktes transparent machen.
Für Nordrhein-Westfalen können zahlreiche dieser Informationen über BORIS-NRW und die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW abgerufen werden.
Auch diese Daten sind jedoch nicht mit dem individuellen Wert einer Immobilie gleichzusetzen. Marktdaten müssen fachlich daraufhin geprüft werden, ob und wie sie auf das jeweilige Bewertungsobjekt übertragen werden können.
Immobilienrichtwert und durchschnittlicher Immobilienpreis – was ist der Unterschied?
Ein allgemeiner Durchschnittspreis beschreibt zunächst ein statistisches Preisniveau innerhalb einer bestimmten Datenmenge.
Ein Immobilienrichtwert geht darüber hinaus.
Die Gutachterausschüsse in NRW beschreiben Immobilienrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für Immobilien, die sich auf ein für die jeweilige Lage typisches Normobjekt beziehen. Sie werden sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und stichtagsbezogen festgesetzt.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Ein Immobilienrichtwert besitzt definierte Bezugsmerkmale. Das konkrete Bewertungsobjekt wird mit diesem typisierten Objekt verglichen. Abweichungen können anschließend bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Auch der Immobilienrichtwert ist deshalb nicht der fertige Wert Ihres Hauses.
Eine ausführliche Erklärung dazu gehört auf die separate Grundlagenseite „Immobilienrichtwert – Bedeutung und Anwendung“. Sobald diese Seite veröffentlicht ist, sollte genau an dieser Stelle intern darauf verlinkt werden.
Dasselbe gilt für den Bodenwert: Der Bodenrichtwert beschreibt nach § 196 BauGB durchschnittliche Lagewerte des Bodens und ist ebenfalls nicht mit dem individuellen Wert eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen.
Kaufpreis und Verkehrswert – ist das dasselbe?
Nein.
Der Unterschied ist für das Verständnis der Immobilienbewertung besonders wichtig.
Der Kaufpreis ist das Ergebnis eines konkreten Geschäfts. Käufer und Verkäufer haben sich darauf verständigt, eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis zu übertragen.
Der Verkehrswert, gesetzlich auch als Marktwert bezeichnet, ist dagegen in § 194 BauGB definiert. Maßgeblich ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage zu erzielen wäre – ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.
Daraus folgt:
Kaufpreis und Verkehrswert können übereinstimmen – sie müssen es aber nicht.
Ein konkreter Kaufpreis kann beispielsweise durch besondere Umstände beeinflusst werden. Denkbar sind eine besondere Motivation eines Beteiligten, Zeitdruck, spezielle Interessen oder ungewöhnliche Vertragsbedingungen.
Bei der Verkehrswertermittlung soll dagegen gerade der gewöhnliche Geschäftsverkehr abgebildet werden.
Das erklärt auch, warum ein einzelner bekannter Kaufpreis aus der Nachbarschaft noch keine vollständige Immobilienbewertung ersetzt.
Beispiel: Fünf Zahlen für dieselbe Immobilie
Nehmen wir ein fiktives Einfamilienhaus im Kreis Düren. Die Eigentümer möchten wissen, welchen Wert das Gebäude ungefähr besitzt und beginnen selbst zu recherchieren.
Sie finden:
1. Immobilienangebote in der Umgebung
Ähnliche Häuser werden mit unterschiedlichen Preisen inseriert.
2. Einen Portalwert in €/m²
Ein Immobilienportal nennt einen statistisch ermittelten Quadratmeterpreis für die Lage.
3. Einen Immobilienrichtwert
Der Gutachterausschuss stellt für einen entsprechenden Teilmarkt einen Immobilienrichtwert zur Verfügung.
4. Einen Kaufpreis aus der Nachbarschaft
Ein vermeintlich ähnliches Haus wurde vor einiger Zeit zu einem bestimmten Preis verkauft.
5. Einen individuell ermittelten Verkehrswert
Bei einer sachverständigen Bewertung werden das konkrete Grundstück, das Gebäude und dessen individuelle Eigenschaften untersucht.
Es wäre eher überraschend, wenn alle fünf Zahlen exakt übereinstimmen würden.
Die Angebotsdaten beschreiben den aktuellen Angebotsmarkt. Der Portalwert fasst große Datenmengen statistisch zusammen. Der Immobilienrichtwert bildet ein typisiertes Normobjekt ab. Der einzelne Kaufpreis betrifft ein anderes konkretes Grundstück. Erst die Verkehrswertermittlung beschäftigt sich gezielt mit diesem einen Bewertungsobjekt.
Die unterschiedlichen Zahlen widersprechen sich daher nicht zwangsläufig. Sie beantworten unterschiedliche Fragen.
Warum kann eine konkrete Immobilie vom Durchschnitt abweichen?
Zwei Einfamilienhäuser können in derselben Straße stehen, dieselbe Wohnfläche besitzen und trotzdem unterschiedliche Verkehrswerte haben.
Zu den möglichen wertrelevanten Unterschieden gehören beispielsweise:
- Mikro- und Grundstückslage,
- Grundstücksgröße und -zuschnitt,
- Baujahr und Gebäudeart,
- Wohnfläche und Grundriss,
- Modernisierungszustand,
- energetischer Zustand,
- Ausstattung und Bauqualität,
- Instandhaltungszustand,
- vorhandene Bauschäden,
- besondere bauliche Eigenschaften sowie
- Rechte und Belastungen.
Ein statistischer Quadratmeterpreis kann solche Unterschiede naturgemäß nur begrenzt abbilden.
Ein einfaches Beispiel
Zwei Häuser besitzen jeweils 140 m² Wohnfläche und befinden sich in derselben Ortschaft.
Haus A wurde umfassend modernisiert. Dach, Fenster, Heizung und Innenausbau befinden sich in zeitgemäßem Zustand. Das Grundstück ist gut zugeschnitten.
Haus B besitzt dieselbe Wohnfläche, weist aber einen erheblichen Modernisierungsstau auf. Zusätzlich bestehen ein ungünstiger Grundstückszuschnitt und bauliche Besonderheiten.
Ein für die Ortschaft veröffentlichter durchschnittlicher Quadratmeterpreis ist für beide Häuser zunächst derselbe.
Daraus folgt aber gerade nicht, dass beide Immobilien denselben Verkehrswert besitzen.
Welche Immobilienpreise eignen sich für welchen Zweck?
| Kennzahl | Was sagt sie aus? | Gut geeignet für | Allein nicht ausreichend für |
|---|---|---|---|
| Angebotspreis | Preisvorstellung am Markt | aktuelle Angebotslage beobachten | tatsächlichen Verkaufspreis oder Verkehrswert bestimmen |
| Portal-/Durchschnittspreis | statistisches Preisniveau einer Datenbasis | Markttrend und grobe Orientierung | individuelle Objektbewertung |
| Tatsächlicher Kaufpreis | Preis eines real abgeschlossenen Geschäfts | Marktbeobachtung und bei ausreichender Vergleichbarkeit als Vergleichsdaten | ungeprüfte Übertragung auf ein anderes Objekt |
| Immobilienrichtwert | typisierte Orientierung für einen bestimmten Teilmarkt | fachliche Markteinordnung und Vergleichswertverfahren | unmittelbare Gleichsetzung mit dem Wert des eigenen Hauses |
| Verkehrswert | Wert des konkreten Bewertungsobjektes zum Stichtag | konkrete wirtschaftliche, private oder rechtliche Fragestellungen | – |
Diese Tabelle zeigt den Kern des Problems: Je konkreter die Fragestellung wird, desto wichtiger werden die Eigenschaften der konkreten Immobilie.
Wie sollte ich Immobilienpreise bei Kauf oder Verkauf einordnen?
Wer selbst recherchiert, kann bereits mit einigen einfachen Prüfungen viele Fehlinterpretationen vermeiden:
- Quelle prüfen: Wer veröffentlicht die Zahl und auf welcher Datenbasis?
- Preisart feststellen: Handelt es sich um Angebotspreise, Kaufpreise, Richtwerte oder modellierte Werte?
- Stichtag und Zeitraum prüfen: Ein Wert aus einer anderen Marktphase kann heute nur eingeschränkt aussagekräftig sein.
- Teilmarkt vergleichen: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus sind unterschiedliche Märkte.
- Lagebezug prüfen: Durchschnittswerte einer ganzen Stadt können erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Ortsteilen verdecken.
- Bezugsmerkmale vergleichen: Wohnfläche, Baujahr, Grundstück, Zustand und Ausstattung müssen zur betrachteten Immobilie passen.
- Objektbesonderheiten berücksichtigen: Je stärker eine Immobilie vom Durchschnitt abweicht, desto vorsichtiger sollte mit pauschalen €/m²-Werten gearbeitet werden.
Für eine erste Kauf- oder Verkaufsüberlegung können Marktkennzahlen sehr hilfreich sein. Sobald jedoch eine belastbare Zahl benötigt wird, sollte die konkrete Immobilie betrachtet werden.
Wann ist eine individuelle Immobilienbewertung sinnvoll?
Nicht jede Frage zum Immobilienwert erfordert automatisch ein umfangreiches Gutachten. Für eine erste Orientierung können Marktdaten, Immobilienrichtwerte und Vergleichsangebote durchaus sinnvoll sein.
Eine individuelle Bewertung gewinnt aber an Bedeutung, wenn der Wert Grundlage einer wirtschaftlich oder rechtlich wichtigen Entscheidung wird.
Typische Anlässe sind:
- Kauf oder Verkauf,
- Erbschaft und Erbauseinandersetzung,
- Schenkung,
- Scheidung und Vermögensauseinandersetzung,
- gerichtliche oder steuerliche Fragestellungen,
- schwer vergleichbare oder besondere Immobilien,
- erheblicher Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf,
- widersprüchliche Marktinformationen oder
- Zweifel an einzelnen Ansätzen einer bereits vorhandenen Wertermittlung.
RK Immobilien – Ingenieurleistungen bietet hierfür unterschiedliche Formen der Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung an. Die bestehende Leistungsseite unterscheidet unter anderem zwischen Kurz-Bewertung, Kurzgutachten und Verkehrswertermittlung.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer beim tatsächlichen Geschäft verständigen. Beide Werte können voneinander abweichen.
Sind Immobilienpreise auf Immobilienportalen tatsächliche Verkaufspreise?
Nicht zwangsläufig. Das hängt vom jeweiligen Portal und Produkt ab. Viele Marktanalysen beruhen ganz oder teilweise auf Angebotsdaten. Deshalb sollte die veröffentlichte Methodik geprüft werden. ImmoScout24 kennzeichnet beispielsweise sein WohnBarometer ausdrücklich als Analyse von Angebotspreisen.
Woher kennen Gutachterausschüsse tatsächliche Kaufpreise?
Notariell beurkundete Grundstückskaufverträge werden nach § 195 BauGB an den zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Diese Daten bilden die Grundlage der Kaufpreissammlung.
Was sagt ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis aus?
Er beschreibt ein statistisches Preisniveau innerhalb einer bestimmten Datenbasis. Für die Einordnung eines Marktes kann das hilfreich sein. Der Wert einer konkreten Immobilie lässt sich daraus jedoch nicht einfach durch Multiplikation mit der Wohnfläche bestimmen.
Was ist aussagekräftiger: Durchschnitt oder Median?
Das hängt vom Zweck und der Datenverteilung ab. Der Median ist gegenüber einzelnen extrem hohen oder niedrigen Werten robuster. Beide Kennzahlen beschreiben jedoch eine Datenmenge und nicht automatisch den Wert einer konkreten Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert?
Der Kaufpreis entsteht bei einem konkreten Geschäft. Der Verkehrswert beschreibt nach § 194 BauGB den unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Stichtag erzielbaren Wert unter Berücksichtigung der konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Ist der Immobilienrichtwert der Wert meines Hauses?
Nein. Immobilienrichtwerte beziehen sich auf typisierte Normobjekte eines bestimmten Teilmarktes. Abweichende Eigenschaften der konkreten Immobilie müssen berücksichtigt werden.
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie tatsächlich wert ist?
Marktdaten und Immobilienportale ermöglichen zunächst eine Orientierung. Wenn ein belastbarer objektbezogener Wert benötigt wird, müssen die individuellen Eigenschaften der Immobilie und die relevanten Daten des örtlichen Grundstücksmarktes zusammengeführt werden.
Fazit: Nicht jede Zahl ist der Wert Ihrer Immobilie
Wer Immobilienpreise recherchiert, sollte nicht zuerst fragen, welche Zahl die richtige ist, sondern was die jeweilige Zahl überhaupt aussagt.
Angebotspreise zeigen, mit welchen Preisvorstellungen Immobilien am Markt angeboten werden.
Tatsächliche Kaufpreise zeigen, zu welchen Preisen Geschäfte wirklich abgeschlossen wurden.
Durchschnitts- und Medianwerte beschreiben statistische Preisniveaus eines bestimmten Marktes und einer bestimmten Datenbasis.
Immobilienrichtwerte ermöglichen eine typisierte, aus Kaufpreisen abgeleitete Orientierung.
Der Verkehrswert bezieht sich dagegen auf die konkrete Immobilie und berücksichtigt deren tatsächliche wertrelevante Eigenschaften.
Damit können Portalpreise, Kaufpreise, Richtwerte und Verkehrswerte durchaus voneinander abweichen, ohne dass die jeweiligen Angaben zwingend falsch sind.
Für Eigentümer, Käufer und Verkäufer sind öffentlich verfügbare Marktdaten deshalb ein sinnvoller Ausgangspunkt. Sie sollten jedoch nicht mit einer individuellen Immobilienbewertung verwechselt werden.
Sie haben konkrete Fragen zum Wert Ihrer Immobilie?
Vielleicht haben Sie bereits verschiedene Immobilienpreise recherchiert, einen Immobilienrichtwert gefunden oder sogar ein Gutachten vorliegen – und trotzdem bleiben einzelne Zahlen oder Wertansätze unklar.
Schildern Sie mir Ihre Frage gerne über das Kontaktformular. Ich unterstütze Sie bei der fachlichen Einordnung von Immobilienpreisen, Richtwerten und bestehenden Wertermittlungen.
Wenn eine überschlägige Einordnung nicht ausreicht, kann darauf aufbauend auch eine individuelle Immobilienbewertung oder Verkehrswertermittlung erfolgen.
Je konkreter Sie Ihr Anliegen und die bereits vorhandenen Informationen beschreiben, desto gezielter lässt sich die Fragestellung einordnen.