Wie entstehen Bodenrichtwerte?

Viele Nutzer schauen sich den Bodenrichtwert an – aber nur wenige fragen, wie dieser Wert überhaupt zustande kommt. Genau dieser Punkt ist entscheidend.

Die gesetzliche Grundlage für Bodenrichtwerte findet sich insbesondere in § 196 BauGB . Die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zur Grundstückswertermittlung sind im Baugesetzbuch – BauGB  verankert. Ergänzende Vorgaben zur Immobilienwertermittlung enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

Für welche Grundstücksarten gibt es Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte beziehen sich nicht ausschließlich auf klassische Wohnbaugrundstücke. Je nach Gebiet und Nutzung werden Bodenrichtwerte für unterschiedliche Entwicklungszustände und Nutzungsarten ausgewiesen. Welcher Bodenrichtwert für ein Grundstück relevant ist, hängt deshalb wesentlich davon ab, wie die Fläche genutzt werden kann und welchem Grundstücksmarkt sie zuzuordnen ist.

Typische Bereiche sind insbesondere:

Wohnbauflächen

Am bekanntesten sind Bodenrichtwerte für Wohnbauland. Sie betreffen beispielsweise Grundstücke für:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Doppel- und Reihenhäuser,
  • Mehrfamilienhäuser,
  • sonstige Wohnbebauung.

Auch innerhalb einer Gemeinde können sich die Bodenrichtwerte für Wohnbauland erheblich unterscheiden. Maßgeblich sind unter anderem Lage, bauliche Nutzungsmöglichkeiten, Erschließung und die örtliche Nachfrage.

Gewerbliche Bauflächen

Auch für Gewerbe- und Industrieflächen können eigene Bodenrichtwerte ausgewiesen werden. Diese sind nicht mit den Bodenrichtwerten benachbarter Wohnbauflächen gleichzusetzen. Entscheidend sind hier unter anderem die gewerbliche Nutzbarkeit, Verkehrsanbindung und die jeweiligen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen.

Landwirtschaftliche Flächen

Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden ebenfalls Bodenrichtwerte ermittelt. Das Wertniveau liegt regelmäßig deutlich unter dem von baureifem Land. Bei der Bewertung können beispielsweise Nutzungsart, Lage, Flächengröße, Zuschnitt und weitere Eigenschaften der Fläche eine Rolle spielen.

Ein landwirtschaftlicher Bodenrichtwert darf deshalb nicht mit einem Bodenrichtwert für Wohnbauland verwechselt werden – selbst wenn sich die Flächen räumlich unmittelbar nebeneinander befinden.

Forstwirtschaftliche Flächen

Auch für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke können Bodenrichtwerte ausgewiesen werden. Bei Waldflächen ist allerdings besonders darauf zu achten, worauf sich der veröffentlichte Wert bezieht und wie der vorhandene Aufwuchs beziehungsweise Waldbestand bei der konkreten Wertermittlung zu berücksichtigen ist.

Weitere Flächenarten und Entwicklungszustände

Daneben können je nach örtlichem Grundstücksmarkt weitere Bodenrichtwerte beziehungsweise unterschiedliche Richtwertzonen vorhanden sein. Von besonderer Bedeutung ist außerdem der Entwicklungszustand einer Fläche. Beispielsweise ist zwischen land- oder forstwirtschaftlichen Flächen, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land zu unterscheiden.

Entscheidend ist deshalb nicht allein die Zahl in €/m². Vor der Anwendung eines Bodenrichtwertes muss zunächst geprüft werden, für welche Grundstücksart, Nutzung und welchen Entwicklungszustand dieser Wert überhaupt ermittelt wurde.

Ein Bodenrichtwert von beispielsweise 300 €/m² für Wohnbauland kann nicht auf eine angrenzende landwirtschaftliche Fläche übertragen werden, nur weil beide Grundstücke unmittelbar nebeneinanderliegen.

1. Grundlage ist die Kaufpreissammlung

Bodenrichtwerte fallen nicht „vom Himmel“ und sind auch keine bloßen Schätzwerte ohne Bezug zum tatsächlichen Grundstücksmarkt. Ausgangspunkt ist die sogenannte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Hier werden tatsächliche Grundstückskaufverträge erfasst und für die Analyse des Grundstücksmarktes ausgewertet.

Vereinfacht bedeutet das:

  • Kaufverträge werden erfasst und ausgewertet,
  • ungewöhnliche oder nicht marktübliche Einflüsse werden erkannt und bei der Auswertung entsprechend berücksichtigt,
  • Kaufpreise werden nach Lage, Nutzung und weiteren wertrelevanten Merkmalen untersucht,
  • vergleichbare Grundstücke und Gebiete werden zusammengefasst,
  • auf dieser Grundlage können Bodenrichtwerte abgeleitet werden.

Die Kaufpreissammlung ist damit ein wesentlicher Grund dafür, weshalb amtliche Bodenrichtwerte nicht lediglich auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen beruhen, sondern einen Bezug zum tatsächlichen Grundstücksmarkt besitzen.

2. Die Gutachterausschüsse werten die Marktdaten aus

Für die Auswertung des Grundstücksmarktes sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zuständig. In Nordrhein-Westfalen werden ihre amtlichen Informationen zentral über BORIS-NRW bereitgestellt.

Für Düren sind insbesondere der Gutachterausschuss für die Stadt Düren sowie der Gutachterausschuss für den Kreis Düren relevant. Die zuständigen Gutachterausschüsse können über GARS.NRW aufgerufen werden.

3. Es werden Bodenrichtwertzonen gebildet

Nicht jedes einzelne Grundstück erhält einen eigenen Bodenrichtwert. Stattdessen werden Gebiete zusammengefasst, in denen weitgehend ähnliche wertbestimmende Verhältnisse bestehen. Diese Bereiche werden als Bodenrichtwertzonen bezeichnet.

Innerhalb einer solchen Zone sollen Grundstücke hinsichtlich wesentlicher wertrelevanter Eigenschaften vergleichbar sein. Dazu können beispielsweise gehören:

  • Art der Nutzung,
  • Maß der baulichen Nutzung,
  • Entwicklungszustand,
  • Erschließungszustand,
  • Grundstücksstruktur,
  • Grundstückstiefe,
  • Lagequalität.

Der in der Bodenrichtwertzone ausgewiesene Wert bezieht sich deshalb auf ein typisches Richtwertgrundstück. Weicht ein konkretes Grundstück hiervon ab, kann eine Anpassung erforderlich sein.

4. Der Bodenrichtwert gilt zu einem bestimmten Stichtag

Ein Bodenrichtwert ist immer stichtagsbezogen. Er gilt also nicht zeitlos. Bei der Verwendung muss deshalb darauf geachtet werden, welcher Bodenrichtwert zum jeweiligen Bewertungsstichtag maßgeblich ist.

Historische und aktuelle Bodenrichtwerte können in Nordrhein-Westfalen über BORIS-NRW recherchiert werden.

Wer veröffentlicht Bodenrichtwerte?

In Nordrhein-Westfalen ist BORIS-NRW – Amtliche Informationen zum Grundstücksmarkt die wichtigste öffentliche Informationsplattform. Dort können unter anderem Bodenrichtwertzonen und die zugehörigen Richtwerte eingesehen werden.

Über GARS.NRW – Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen gelangt man außerdem zu den einzelnen Gutachterausschüssen und deren weiterführenden Informationen, beispielsweise Grundstücksmarktberichten und weiteren Marktdaten.

Wer Bodenrichtwerte außerhalb Nordrhein-Westfalens recherchieren möchte, kann außerdem das bundesländerübergreifende Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D nutzen. Dort werden Bodenrichtwertinformationen verschiedener Bundesländer gebündelt zugänglich gemacht.

Wie unterscheiden sich Bodenrichtwert und Marktwert?

Hier liegt eine der häufigsten Verwechslungen.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück mit den für die jeweilige Zone definierten Eigenschaften.

Marktwert beziehungsweise Verkehrswert

Der Verkehrswert bezieht sich dagegen auf ein konkretes Grundstück oder eine konkrete Immobilie und berücksichtigt deren tatsächliche Eigenschaften sowie die Verhältnisse des Grundstücksmarktes.

Die gesetzliche Definition des Verkehrswertes findet sich in § 194 BauGB.

Deshalb kann es vollkommen sachgerecht sein, dass der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks über oder unter dem rechnerischen Ergebnis aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert liegt.

Weitere Informationen zur Bewertung einer konkreten Immobilie finden Sie auf meiner Seite Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert in der Immobilienbewertung?

Der Bodenrichtwert ist in der Immobilienbewertung eine wichtige Ausgangsgröße für die Ermittlung des Bodenwertes. Die genaue Anwendung richtet sich jedoch nach den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks und nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV.

Bei einem konkreten Grundstück ist deshalb unter anderem zu prüfen:

  • welcher Bodenrichtwert maßgeblich ist,
  • welche Eigenschaften dem Richtwertgrundstück zugrunde liegen,
  • ob das Bewertungsgrundstück hiervon abweicht,
  • ob beispielsweise Grundstücksgröße, Grundstückstiefe oder Nutzung angepasst werden müssen,
  • ob Vorder- und Hinterland unterschiedlich zu beurteilen sind,
  • ob besondere rechtliche oder tatsächliche Grundstücksmerkmale bestehen.

Gerade bei übergroßen oder ungewöhnlich zugeschnittenen Grundstücken wird deutlich, weshalb eine reine Multiplikation von Fläche und Bodenrichtwert nicht immer zum sachgerechten Ergebnis führt.

Der Bodenrichtwert ist deshalb eine Grundlage der Wertermittlung – nicht das fertige Gutachten.

Weitere Informationen zu Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten und Immobilienbewertungen finden Sie unter Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen.

Wo kann ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks nachsehen?

Für Grundstücke in Nordrhein-Westfalen können Bodenrichtwerte über BORIS-NRW abgerufen werden.

Weiterführende Informationen der örtlichen Gutachterausschüsse, beispielsweise Grundstücksmarktberichte, finden Sie über GARS.NRW.

Für eine bundesländerübergreifende Recherche steht außerdem BORIS-D zur Verfügung.

Die gesetzlichen Grundlagen können kostenlos über das offizielle Portal Gesetze im Internet eingesehen werden. Besonders relevant sind dabei: