Der Käufer ist gefunden, über den Kaufpreis besteht Einigkeit und der Verkauf des Hauses scheint eigentlich nur noch Formsache zu sein. Doch dann kommt eine Rückmeldung von der finanzierenden Bank des Käufers: Für die Bewertung der Immobilie fehlen wichtige Unterlagen.
Benötigt werden unter anderem aktuelle Grundrisse und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung. Bei älteren Immobilien beginnt an dieser Stelle nicht selten die Suche nach Bauzeichnungen, alten Bauakten und Berechnungen – manchmal allerdings ohne Ergebnis.
Genau vor dieser Situation stand ein Verkäufer, der mich mit der Bestandsaufnahme seines Wohnhauses beauftragte.
Das Gebäude war bereits älter und über die Jahre verändert worden. Verwertbare Grundrisse lagen nicht mehr vor, eine aktuelle Wohnflächenberechnung existierte ebenfalls nicht. Auch Schnitte, Ansichten und eine geeignete Baubeschreibung des heutigen Gebäudebestandes fehlten.
Der Käufer kannte das Haus, hatte es besichtigt und wollte es kaufen. Das eigentliche Problem war daher nicht der Verkauf, sondern die Finanzierung.
Warum benötigt die Bank Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung?
Bei einer Immobilienfinanzierung bewertet die Bank nicht nur die wirtschaftliche Situation des Käufers. Auch die Immobilie selbst spielt eine wesentliche Rolle, denn sie dient regelmäßig als Sicherheit für das Darlehen.
Dafür benötigt die Bank Informationen darüber, was tatsächlich vorhanden ist: Wie groß ist das Wohnhaus? Wie verteilen sich die Räume? Welche Wohnfläche ist vorhanden? Wie ist das Gebäude aufgebaut und ausgestattet?
Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Schnitte, Ansichten und eine Baubeschreibung können deshalb wichtige Grundlagen für die Bewertung einer Immobilie sein.
Fehlen diese Unterlagen, bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass ein Haus nicht verkauft oder finanziert werden kann. Die benötigten Bestandsunterlagen können in vielen Fällen auf Grundlage eines neuen örtlichen Gebäudeaufmaßes erstellt werden.
Genau das war bei diesem Auftrag die Lösung.
Was tun, wenn keine Grundrisse mehr vorhanden sind?
Statt weiter nach alten und möglicherweise ohnehin nicht mehr aktuellen Plänen zu suchen, wurde das Wohnhaus vollständig vor Ort aufgenommen.
Der Auftrag umfasste die Erstellung von:
- aktuellen Grundrissen der vorhandenen Geschosse,
- Gebäudeansichten,
- Gebäudeschnitten,
- einer Wohnflächenberechnung sowie
- einer Baubeschreibung des vorhandenen Gebäudes.
Der entscheidende Vorteil: Die neuen Unterlagen bilden nicht einen möglicherweise Jahrzehnte alten Planungsstand ab, sondern den tatsächlich vorgefundenen Gebäudebestand zum Zeitpunkt der Aufnahme.
Das ist insbesondere bei älteren Häusern relevant. Im Laufe mehrerer Jahrzehnte werden beispielsweise Wände verändert, Dachgeschosse ausgebaut, Räume zusammengelegt oder Anbauten hergestellt. Ein alter Grundriss muss deshalb nicht zwangsläufig dem heutigen Zustand entsprechen.
Haus aufmessen mit moderner LiDAR-Technologie
Für die Bestandsaufnahme setze ich ein professionelles digitales Aufmaß mit LiDAR-Technologie ein.
LiDAR steht für „Light Detection and Ranging“. Vereinfacht beschrieben werden mittels Laserlicht Entfernungen und räumliche Strukturen erfasst. Dadurch lässt sich die vorhandene Geometrie eines Gebäudes digital aufnehmen.
Das Verfahren eignet sich besonders gut für die Bestandsaufnahme vorhandener Gebäude. Statt jeden Raum ausschließlich mit Zollstock und einzelnen Handmaßen aufzunehmen, können die räumlichen Strukturen systematisch digital erfasst werden.
Wandverläufe, Raumabmessungen, Türen und weitere relevante Gebäudestrukturen lassen sich dadurch effizient dokumentieren. Ergänzende Kontrollmaße und die sachverständige Prüfung der aufgenommenen Daten bleiben dabei selbstverständlich Bestandteil der Bearbeitung.
Gerade für ein bewohntes Haus ist das praktisch: Die Aufnahme vor Ort kann vergleichsweise schnell und mit geringer Beeinträchtigung der Bewohner erfolgen.
Aus den aufgenommenen Gebäudedaten werden anschließend die erforderlichen Planunterlagen erstellt.
Wie entsteht aus dem Aufmaß ein neuer Grundriss?
Die LiDAR-Aufnahme ist zunächst die Datengrundlage. Daraus entsteht noch nicht automatisch die fertige Unterlage für den Immobilienverkauf.
Nach dem Ortstermin werden die aufgenommenen Daten ausgewertet und in eine verständliche Gebäudedokumentation übertragen. Daraus können maßstäbliche Grundrisse mit Raumbezeichnungen und Abmessungen erstellt werden.
Je nach Auftrag können darüber hinaus Ansichten und Gebäudeschnitte angefertigt werden. Sie helfen dabei, die Kubatur und den Aufbau des Gebäudes nachvollziehbar darzustellen.
Damit entsteht aus einem älteren Haus ohne brauchbare Planunterlagen wieder eine aktuelle Dokumentation des vorhandenen Bestandes.
Wie wird die Wohnfläche ermittelt?
Ein vorhandener Grundriss und eine Wohnflächenberechnung sind nicht dasselbe.
Für die Wohnflächenberechnung müssen die aufgenommenen Flächen fachlich bewertet werden. Dabei ist beispielsweise zu berücksichtigen, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche gehören und in welchem Umfang sie anzurechnen sind.
Besondere Bedeutung können unter anderem Dachschrägen, Balkone und Terrassen, Treppenbereiche sowie Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung haben.
Die Wohnfläche wird deshalb nicht lediglich aus einer Zeichnung abgelesen. Grundlage ist das örtliche Aufmaß, das anschließend nach den für den jeweiligen Auftrag maßgeblichen Berechnungsregeln ausgewertet wird.
So erhält der Auftraggeber neben den neuen Grundrissen eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung auf Grundlage des tatsächlich vorhandenen Gebäudes.
Wer kann eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Grundsätzlich ist die Erstellung einer Wohnflächenberechnung nicht in jedem Anwendungsfall einer bestimmten Berufsgruppe vorbehalten. Entscheidend ist jedoch, wofür die Berechnung benötigt wird.
Gerade wenn die Unterlagen im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf oder einer Finanzierung verwendet werden sollen, empfiehlt sich eine fachkundige und nachvollziehbare Aufnahme und Berechnung.
Als Sachverständiger kann ich dabei nicht nur Maße aufnehmen, sondern auch bauliche Besonderheiten erkennen und bei der Auswertung entsprechend berücksichtigen. Das ist insbesondere bei Altbauten, Dachgeschossen, Anbauten oder mehrfach umgebauten Gebäuden von Vorteil.
Welche Unterlagen können für die Bank erstellt werden?
Welche Dokumente eine Bank für die konkrete Finanzierung verlangt, kann unterschiedlich sein. Deshalb sollte der Käufer zunächst klären, welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden.
Sind keine geeigneten Bestandsunterlagen vorhanden, können je nach Gebäude und Aufgabenstellung beispielsweise Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung neu erstellt werden.
Wichtig ist dabei eine klare Unterscheidung: Neu erstellte Bestandszeichnungen dokumentieren den vor Ort aufgenommenen Zustand. Sie ersetzen nicht automatisch historische Baugenehmigungen oder den Nachweis der baurechtlichen Genehmigung sämtlicher vorhandener Gebäudeteile.
Gerade bei älteren Immobilien ist diese Abgrenzung wichtig.
Vom Haus ohne Bauunterlagen zur aktuellen Objektdokumentation
Bei dem beschriebenen Auftrag war das Ergebnis eindeutig: Aus einem älteren Wohnhaus, für das zunächst kaum verwertbare Unterlagen vorhanden waren, entstand auf Grundlage einer neuen Bestandsaufnahme eine aktuelle Gebäudedokumentation.
Der Verkäufer konnte dem Käufer damit die benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen. Der Käufer wiederum konnte diese bei seiner Bank für die weitere Bearbeitung der Finanzierung einreichen.
Was zunächst wie ein Hindernis für den Immobilienverkauf aussah, ließ sich damit pragmatisch lösen.
Grundriss und Wohnflächenberechnung erstellen lassen
Sie möchten ein älteres Haus verkaufen und stellen fest, dass Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder andere Gebäudeunterlagen fehlen?
Oder Sie möchten eine Immobilie kaufen und Ihre Bank fordert für die Finanzierung Unterlagen an, die der Verkäufer nicht zur Verfügung stellen kann?
In solchen Fällen kann der vorhandene Gebäudebestand vor Ort neu aufgenommen werden. Auf Grundlage eines modernen LiDAR-Aufmaßes können anschließend die erforderlichen Unterlagen erstellt werden.
So erhalten Verkäufer und Käufer eine aktuelle und nachvollziehbare Dokumentation des tatsächlich vorhandenen Gebäudes – ohne dass alte, nicht mehr vorhandene Grundrisse zwingend erforderlich sind.
Häufige Fragen zu Grundriss und Wohnflächenberechnung beim Hausverkauf
Was tun, wenn beim Hausverkauf kein Grundriss vorhanden ist?
Ist kein geeigneter Grundriss mehr vorhanden, kann das Gebäude vor Ort neu aufgemessen werden. Auf Grundlage dieses Bestandsaufmaßes können anschließend aktuelle Grundrisse des tatsächlich vorhandenen Gebäudes erstellt werden.
Kann man einen Grundriss nachträglich erstellen lassen?
Ja. Auch für ältere Häuser ohne vorhandene Bauzeichnungen können neue Bestandsgrundrisse erstellt werden. Dafür wird das Gebäude zunächst vor Ort vermessen.
Was tun, wenn keine Wohnflächenberechnung vorhanden ist?
Die Wohnfläche kann auf Grundlage eines neuen örtlichen Aufmaßes ermittelt werden. Dabei werden die aufgenommenen Flächen nach den für den jeweiligen Auftrag maßgeblichen Berechnungsregeln fachlich ausgewertet.
Benötigt die Bank beim Hauskauf einen Grundriss?
Banken benötigen für die Bewertung einer Immobilie regelmäßig verschiedene Objektunterlagen. Dazu können Grundrisse und Angaben beziehungsweise Berechnungen zur Wohnfläche gehören. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, sollte vorab mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
Benötigt die Bank eine Wohnflächenberechnung?
Eine nachvollziehbare Angabe zur Wohnfläche ist für die Immobilienbewertung häufig von Bedeutung. Je nach Kreditinstitut und Finanzierung können entsprechende Unterlagen angefordert werden. Fehlt eine geeignete Berechnung, kann sie auf Grundlage eines neuen Gebäudeaufmaßes erstellt werden.
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Die Erstellung einer Wohnflächenberechnung ist nicht generell einer einzigen Berufsgruppe vorbehalten. Für Immobilienverkauf und Finanzierung empfiehlt sich jedoch eine fachkundige, nachvollziehbare Aufnahme und Berechnung, insbesondere bei Altbauten, Dachschrägen oder baulich veränderten Gebäuden.
Wie genau ist ein LiDAR-Aufmaß?
LiDAR ermöglicht eine sehr detaillierte digitale Erfassung räumlicher Strukturen. Für die Bestandsaufnahme von Wohngebäuden bietet das Verfahren eine schnelle und präzise Grundlage. Entscheidend bleibt jedoch die fachgerechte Aufnahme, Kontrolle und anschließende Auswertung der Messdaten.
Können auch Schnitte und Ansichten nachträglich erstellt werden?
Ja. Bei einer entsprechenden Bestandsaufnahme können neben Grundrissen auch Gebäudeschnitte und Ansichten erstellt werden. Der erforderliche Umfang richtet sich nach dem Gebäude und danach, welche Unterlagen beispielsweise die finanzierende Bank benötigt.
Sind neu erstellte Grundrisse gleichzeitig ein Nachweis der Baugenehmigung?
Nein. Ein Bestandsgrundriss dokumentiert zunächst den tatsächlich aufgenommenen Gebäudezustand. Daraus lässt sich nicht automatisch ableiten, dass sämtliche Gebäudeteile baurechtlich genehmigt wurden.
Kann ein Haus verkauft werden, wenn keine Bauunterlagen mehr vorhanden sind?
Fehlende Bauunterlagen schließen einen Verkauf grundsätzlich nicht aus. Sie können jedoch insbesondere bei der Finanzierung des Käufers zu Rückfragen führen. Benötigte Bestandsunterlagen wie Grundrisse und Wohnflächenberechnung können häufig neu erstellt werden.