Immobilienrichtwert – Bedeutung und Anwendung
Wer wissen möchte, was ein Haus oder eine Eigentumswohnung ungefähr wert ist, stößt in Nordrhein-Westfalen neben dem bekannten Bodenrichtwert zunehmend auf den Immobilienrichtwert. Er bietet eine gute Möglichkeit, das Preisniveau bebauter Immobilien in einer bestimmten Lage einzuordnen.
Anders als viele Immobilienpreise aus Internetportalen basiert der Immobilienrichtwert auf tatsächlich abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen, die von den Gutachterausschüssen ausgewertet werden. Er ist damit eine wichtige amtliche Orientierungshilfe für den Immobilienmarkt.
Allerdings gilt eine entscheidende Einschränkung: Der Immobilienrichtwert ist nicht automatisch der Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Dafür müssen die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und des Gebäudes berücksichtigt werden.
Was ist ein Immobilienrichtwert?
Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte durchschnittliche Lagewerte für bebaute Grundstücke. Sie beziehen sich auf ein für die jeweilige Lage typisches Normobjekt. In der Immobilienwertermittlung dienen sie als Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und können eine Grundlage für das Vergleichswertverfahren bilden.
Die rechtliche Systematik findet sich insbesondere in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Nach § 20 ImmoWertV sind Vergleichsfaktoren durchschnittliche Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen und beziehen sich auf eine geeignete Bezugseinheit.
Vereinfacht ausgedrückt beantwortet ein Immobilienrichtwert daher die Frage:
Welches Preisniveau zeigen vergleichbare Immobilien in dieser Lage unter Zugrundelegung bestimmter typischer Eigenschaften?
Damit unterscheidet sich der Immobilienrichtwert grundlegend von der individuellen Bewertung eines einzelnen Hauses oder einer einzelnen Wohnung.
Immobilienrichtwert in €/m²
Immobilienrichtwerte werden typischerweise in Euro je Quadratmeter Wohnfläche bzw. Wohn- oder Nutzfläche angegeben. Entscheidend ist jedoch immer das jeweilige Modell des zuständigen Gutachterausschusses. Ein Immobilienrichtwert darf deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Die zugehörigen Merkmale des Normobjekts und die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten bzw. Modellvorgaben müssen berücksichtigt werden.
Merksatz: Der Immobilienrichtwert beschreibt ein typisiertes Preisniveau – nicht den konkreten Wert einer einzelnen Immobilie.
Wie werden Immobilienrichtwerte ermittelt?
Die Datengrundlage unterscheidet Immobilienrichtwerte wesentlich von einfachen Preisangaben aus Immobilienportalen.
Nach § 195 BauGB erhalten die Gutachterausschüsse Abschriften der relevanten Grundstückskaufverträge. Diese Daten fließen in die Kaufpreissammlung ein.
Die Kaufpreissammlung bildet eine wesentliche Grundlage der amtlichen Grundstücksmarktbeobachtung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren weist beispielsweise darauf hin, dass neben den Kaufverträgen weitere Informationen benötigt werden. Dazu können Angaben zur Gebäudeausstattung, zu Modernisierungen, Energieeffizienz, Bauschäden oder Mieteinnahmen gehören.
Aus geeigneten Kaufpreisen werden anschließend Immobilienrichtwerte für bestimmte Teilmärkte und Lagen abgeleitet.
Vereinfacht lässt sich der Weg so darstellen:
Kaufvertrag → Kaufpreissammlung → Auswertung vergleichbarer Immobilien → Normierung → Immobilienrichtwert
Dabei werden nicht beliebige Immobilien miteinander verglichen. Die Kaufpreise müssen sachgerecht ausgewertet und hinsichtlich ihrer wertrelevanten Eigenschaften eingeordnet werden. Die Immobilienrichtwerte werden schließlich vom jeweiligen Gutachterausschuss stichtagsbezogen beschlossen.
Welche Informationen enthält ein Immobilienrichtwert?
Der reine €/m²-Wert reicht für eine fachgerechte Einordnung nicht aus. Entscheidend ist, auf welches Normobjekt sich der Richtwert bezieht.
Je nach Teilmarkt und Modell können beispielsweise Merkmale wie
- Gebäudeart,
- Baujahr,
- Wohnfläche,
- Grundstücksgröße,
- Lage,
- Ausstattung oder
- weitere objekttypische Eigenschaften
berücksichtigt werden.
Welche Merkmale konkret verwendet werden und wie Abweichungen behandelt werden, ergibt sich aus dem Modell des jeweiligen Gutachterausschusses. Deshalb sollte ein Immobilienrichtwert nicht einfach mit der Wohnfläche eines beliebigen Hauses multipliziert werden. Die Gutachterausschüsse weisen ausdrücklich darauf hin, dass Immobilienrichtwerte nur innerhalb des jeweiligen Modells verwendet werden sollen.
Das ist für Eigentümer besonders wichtig: Zwei Häuser in derselben Immobilienrichtwertzone müssen nicht denselben Verkehrswert je Quadratmeter besitzen.
Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert – was ist der Unterschied?
Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert werden häufig miteinander verwechselt. Sie beschreiben jedoch unterschiedliche Sachverhalte.
| Bodenrichtwert | Immobilienrichtwert | |
|---|---|---|
| Betrachtung | Grund und Boden | bebaute Immobilie |
| Typischer Bezug | €/m² Grundstücksfläche | i. d. R. €/m² Wohn-/Nutzfläche |
| Gebäude berücksichtigt? | Nein | Ja |
| Datengrundlage | Kaufpreissammlung | Kaufpreissammlung |
| Charakter | durchschnittlicher Bodenwert | durchschnittlicher Lagewert eines Normobjekts |
| Verkehrswert des konkreten Objekts? | Nein | Nein |
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens. Auch bei bebauten Grundstücken wird dabei der Wert zugrunde gelegt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Der Immobilienrichtwert bezieht dagegen das bebaute Grundstück ein und stellt einen Vergleichsfaktor für einen bestimmten Immobilientyp dar.
Wer sich ausführlicher mit dem Bodenwert beschäftigen möchte, findet dazu auf RK Immobilien den Grundlagenartikel „Bodenrichtwert – Bedeutung, Anwendung und Grenzen“.
Bodenrichtwert oder Immobilienrichtwert?
Ist der Immobilienrichtwert der Verkehrswert meiner Immobilie?
Nein.
Das ist die wichtigste Einschränkung bei der Verwendung von Immobilienrichtwerten.
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Maßgeblich sind dabei unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des konkreten Bewertungsobjekts.
Ein Immobilienrichtwert bezieht sich dagegen auf ein typisches Normobjekt.
Eine konkrete Immobilie kann von diesem Normobjekt beispielsweise hinsichtlich
- Baujahr und Restnutzungsdauer,
- Wohnfläche,
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt,
- Gebäudeart,
- Modernisierungsgrad,
- energetischem Zustand,
- Ausstattung,
- Instandhaltungszustand,
- Bauschäden und Baumängeln,
- besonderer baulicher Anlagen,
- konkreter Mikrolage sowie
- rechtlicher Besonderheiten und Belastungen
abweichen.
Ein Erbbaurecht, Baulasten, Leitungsrechte, besondere örtliche oder bauliche Gegebenheiten und weitere objektspezifische Einflüsse können ebenfalls relevant sein.
Vom Immobilienrichtwert zum Verkehrswert
Der Immobilienrichtwert kann dennoch eine wertvolle Ausgangsgröße sein. Im Vergleichswertverfahren können Vergleichsfaktoren nach § 24 ImmoWertV zur Ermittlung eines vorläufigen Vergleichswerts herangezogen werden. Dabei ist der Vergleichsfaktor objektspezifisch anzupassen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind anschließend ebenfalls zu berücksichtigen.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer Marktorientierung und einer fachgerechten Immobilienbewertung.
Beispiel: Gleicher Immobilienrichtwert – unterschiedlicher Immobilienwert
Angenommen, zwei Einfamilienhäuser befinden sich innerhalb derselben Immobilienrichtwertzone.
Haus A entspricht hinsichtlich Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche und wesentlicher Ausstattung weitgehend dem Normobjekt des Immobilienrichtwerts. Das Gebäude wurde regelmäßig instand gehalten und modernisiert.
Haus B befindet sich zwar in derselben Lage und besitzt eine vergleichbare Wohnfläche, weist aber einen erheblichen Modernisierungsstau auf. Dach, Fenster und Heizungsanlage sind technisch überaltert. Zusätzlich bestehen Feuchteschäden im Keller.
Der für die Lage veröffentlichte Immobilienrichtwert kann für beide Immobilien zunächst derselbe sein.
Der Verkehrswert der beiden Häuser kann trotzdem deutlich voneinander abweichen.
Umgekehrt kann ein überdurchschnittlich modernisiertes Gebäude mit guter energetischer Qualität und weiteren positiven Eigenschaften einen anderen Wert aufweisen als das zugrunde liegende Normobjekt.
Der Immobilienrichtwert ist deshalb Ausgangspunkt einer Einordnung – nicht das fertige Bewertungsergebnis.
Immobilienrichtwert ist nicht Verkehrswert
Wie kann ich Immobilienrichtwerte in NRW abrufen?
Für Nordrhein-Westfalen stellt BORIS-NRW zentrale Informationen der Gutachterausschüsse zum Grundstücks- und Immobilienmarkt bereit.
Dort finden sich unter anderem:
- Bodenrichtwerte,
- Immobilienrichtwerte, soweit sie vom zuständigen Gutachterausschuss beschlossen wurden,
- Grundstücksmarktberichte,
- Immobilienrichtwertübersichten und
- weitere Daten zum Immobilienmarkt.
Die Immobilienrichtwerte können in BORIS-NRW kostenfrei eingesehen werden. Allerdings sind sie nicht zwangsläufig für jede Region bzw. jeden Teilmarkt verfügbar.
Für die Nutzung sucht man zunächst die betreffende Adresse bzw. Lage und prüft anschließend, ob für den gewünschten Immobilientyp ein Immobilienrichtwert hinterlegt ist. Besonders wichtig sind dabei nicht nur der angezeigte €/m²-Wert, sondern auch die beschreibenden Merkmale des Normobjekts.
Besonderheit in Düren und im Kreis Düren
Für die Region Düren ist außerdem zu beachten, dass zwei unterschiedliche Gutachterausschüsse bestehen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren ist für Immobilien innerhalb des Stadtgebiets zuständig. Für die übrigen Kommunen des Kreises – darunter beispielsweise Jülich, Kreuzau, Merzenich, Niederzier, Langerwehe, Nideggen und Vettweiß – ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Düren zuständig.
Immobilienrichtwert, Angebotspreis und tatsächlicher Kaufpreis
Bei der Einschätzung einer Immobilie sollte außerdem zwischen drei unterschiedlichen Größen unterschieden werden.
Ein Angebotspreis zeigt zunächst nur, welchen Preis ein Verkäufer für seine Immobilie verlangt. Ob dieser Preis tatsächlich am Markt erzielt wird, ist daraus nicht ersichtlich.
Der Kaufpreis ist dagegen der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis.
Der Immobilienrichtwert basiert auf ausgewerteten Kaufpreisen und beschreibt daraus ein typisiertes Preisniveau für eine bestimmte Lage und einen bestimmten Teilmarkt.
Gerade darin liegt sein Vorteil gegenüber der alleinigen Betrachtung aktueller Immobilienangebote: Er besitzt einen Bezug zu tatsächlich realisierten Transaktionen.
Dennoch bleibt auch der Immobilienrichtwert ein Durchschnitts- bzw. Vergleichswert und ersetzt nicht die Betrachtung der konkreten Immobilie.
Wann ist eine individuelle Immobilienbewertung sinnvoll?
Für eine erste Einschätzung des örtlichen Preisniveaus kann der Immobilienrichtwert sehr hilfreich sein.
Je stärker eine Immobilie jedoch vom typischen Normobjekt abweicht und je wichtiger die wirtschaftliche oder rechtliche Entscheidung ist, desto weniger sollte die Bewertung allein auf einem Richtwert beruhen.
Eine individuelle Bewertung ist insbesondere sinnvoll bei einem Kauf oder Verkauf, einer Erbschaft oder Schenkung, bei Vermögensauseinandersetzungen, besonderen rechtlichen Verhältnissen oder wenn erhebliche Modernisierungen, Bauschäden oder sonstige Besonderheiten vorhanden sind.
Bei einer professionellen Immobilienbewertung in Düren und Umgebung werden dagegen die wertrelevanten Eigenschaften des konkreten Grundstücks und Gebäudes berücksichtigt. Je nach Bewertungsanlass kann eine überschlägige Bewertung, ein Kurzgutachten oder eine umfassende Verkehrswertermittlung erforderlich sein.
Sie möchten nicht nur wissen, welches allgemeine Preisniveau für Ihre Lage ausgewiesen wird, sondern welchen Wert Ihre konkrete Immobilie hat? Informationen zu meinen Leistungen finden Sie unter Verkehrswertgutachten und Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zum Immobilienrichtwert
Was sagt der Immobilienrichtwert aus?
Der Immobilienrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für bebaute Immobilien, bezogen auf ein für die jeweilige Lage typisches Normobjekt. Er ermöglicht damit eine erste Einordnung des örtlichen Preisniveaus, ist aber kein individueller Verkehrswert.
Wie wird der Immobilienrichtwert ermittelt?
Die Gutachterausschüsse werten geeignete tatsächliche Kaufpreise aus ihrer Kaufpreissammlung aus. Daraus werden unter Berücksichtigung des jeweiligen Modells Immobilienrichtwerte für bestimmte Teilmärkte und Lagen abgeleitet.
Wo finde ich Immobilienrichtwerte in NRW?
Immobilienrichtwerte können, soweit sie für den betreffenden Bereich vorliegen, kostenfrei über BORIS-NRW abgerufen werden. Das Portal stellt außerdem Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und weitere amtliche Marktdaten bereit.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden und unterstellt bei bebauten Grundstücken einen unbebauten Zustand. Der Immobilienrichtwert bezieht sich dagegen auf bebaute Immobilien eines bestimmten Teilmarkts.
Ist der Immobilienrichtwert der Verkehrswert?
Nein. Der Immobilienrichtwert beschreibt ein typisiertes Normobjekt. Beim Verkehrswert müssen dagegen die tatsächlichen Eigenschaften, die rechtlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und die konkrete Lage des Bewertungsobjekts berücksichtigt werden.
Wie genau ist ein Immobilienrichtwert?
Das lässt sich nicht mit einer allgemeinen prozentualen Genauigkeit beantworten. Seine Aussagekraft hängt unter anderem davon ab, wie gut das konkrete Objekt mit dem zugrunde gelegten Normobjekt und dem jeweiligen Teilmarkt übereinstimmt. Je größer die Abweichungen sind, desto wichtiger wird eine objektspezifische Anpassung und individuelle Bewertung.
Kann ich mit dem Immobilienrichtwert den Verkaufspreis meines Hauses bestimmen?
Er kann eine erste Orientierung zum Preisniveau liefern. Eine einfache Multiplikation von Immobilienrichtwert und Wohnfläche bildet jedoch nicht automatisch den erzielbaren Kaufpreis oder Verkehrswert ab. Dafür müssen die individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden.
Fazit: Gute Orientierung – aber kein Ersatz für eine Immobilienbewertung
Immobilienrichtwerte schaffen Transparenz auf dem Immobilienmarkt und bieten Eigentümern, Käufern und Verkäufern eine hilfreiche Orientierung. Ihr besonderer Vorteil liegt darin, dass sie aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet werden und sich auf bestimmte Immobilienarten und Lagen beziehen.
Entscheidend ist jedoch die richtige Einordnung:
Der Immobilienrichtwert beschreibt ein typisiertes Markt- und Preisniveau. Der Verkehrswert beschreibt den Wert der konkreten Immobilie.
Für eine erste Markteinschätzung kann der Immobilienrichtwert deshalb sehr nützlich sein. Sobald es um eine konkrete Kauf-, Verkaufs-, Vermögens- oder Bewertungsentscheidung geht, müssen zusätzlich die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und des Gebäudes untersucht werden.
Für Immobilien in Düren und der umliegenden Region biete ich hierzu die individuelle Immobilienbewertung und Erstellung von Verkehrswertgutachten an.